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Actualités

16/02/2024 Préavis en zone tendue
Lorsque le bien est situé en zone tendue, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de celui-ci dans son congé, suffit à justifier l'application d'un préavis réduit, en vigueur sur ces territoires.

La Cour de cassation considère en effet que le propriétaire ne peut ignorer que le logement loué est localisé en zone tendue, justifiant l'application d'un préavis réduit.

Cette affaire commence le 14 janvier 2021. Une locataire donne congé à son bailleur. Elle quitte le logement un mois plus tard, conformément aux dispositions relatives au délai de préavis raccourci de la loi Alur lorsque le bien se situe en zone tendue. Rappelons qu’en principe, le délai de préavis est de trois mois.

La société civile immobilière (SCI), propriétaire du bien, lui applique pourtant un préavis de trois mois.

La locataire saisit la commission de conciliation puis la justice et obtient la restitution des loyers indument versés ainsi que des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier qu’elle a subi, s’étant trouvée obligée de régler un double loyer.

La bailleresse conteste le jugement estimant que la locataire aurait dû spécifier le motif de réduction du délai prévu par la loi Alur (situation en zone tendue) et ne pas se contenter de faire référence à cette loi.

La Cour de cassation rejette cet argument. Elle considère qu’en indiquant l’adresse du bien loué dans la lettre annonçant son congé, « le tribunal en a exactement déduit que le délai de préavis applicable était d’une durée d’un mois ».

Lire l'arrêt de la Cour de cassation du 11 janvier 2024

à consulter également

16/02/2024
Salon International de l'Agriculture 2024
Du 24 février au 3 mars, venez échanger avec un notaire sur le SIA, Paris Expo Porte de Versailles. Les consultations sont offertes.
15/02/2024
Succession : usufruit sur une somme d'argent et créance de restitution
Définition d'une créance de restitution et intérêt d'en démontrer l'existence lors d'une succession
12/02/2024
Les principales mesures de la loi de finances pour 2024 pour les particuliers
Retrouvez les mesures les plus significatives de la loi n°2023-1322 du 29 décembre 2023.
12/02/2024
Droit de succession : délais de paiement auprès de l’administration fiscale
Droits de succession : demande de délais de paiement auprès de l’administration fiscale, délai de réponse de l’administration raccourci
09/02/2024
IFI et locations meublées
Pour bénéficier de l’exonération de ces biens immobiliers, au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le produit de la location doit représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Cette condition s'apprécie au regard du bénéfice net. La chambre commerciale est venue réaffirmer cette règle dans un arrêt du 20 décembre 2023 (n°22-17.612).

Le contribuable mis en cause demandait à la Cour de valider l’exonération de ses biens immobiliers qu’il destinait à la location meublée, de l’impôt sur la fortune (devenu l’impôt sur la fortune immobilière depuis 2018) estimant que les gains qu’il en retirait, répondaient aux exigences de l’article 835 R du Code général des impôts.

Ce dernier, repris en substance par l’article 975 V du Code général des impôts pour l’IFI, accorde au propriétaire une exonération de la valeur de ses biens lorsque leur location a généré plus de 23 000 € de recettes annuelles, dégageant un revenu représentant plus de 50 % du revenu imposable du foyer fiscal. Il s’agit bien de revenus au sens de l’impôt sur le revenu, permettant la comparaison avec l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, et non des recettes brutes comme le soutenait le redevable.

Lire l'arrêt de la Cour de cassation

08/02/2024
La lettre des notaires de France dans le monde évolue et devient "la lettre i"
La lettre i, la newsletter internationale nouvelle formule.
07/02/2024
Note de conjoncture immobilière - janvier 2024
La conjoncture immobilière analysée par les notaires de France.
02/02/2024
Logement décent et APL
Le locataire n’est pas redevable des allocations non versées au bailleur et conservées par la Caisse d’allocations familiales (CAF) qui a constaté que la location ne remplissait pas les critères d’un logement décent.

La Cour de cassation a rappelé cette règle dans un arrêt du 14 décembre dernier à propos d’une affaire dans laquelle la CAF avait informé le bailleur qu’un constat de non-décence avait entraîné la retenue de l’allocation personnalisée au logement (APL) qu’elle lui réglait, au bénéfice du locataire.

Ce dernier avait par ailleurs assigné son bailleur devant la justice pour lui avoir délivré un logement non conforme. Il demandait au tribunal d’ordonner la suspension du paiement des loyers, de condamner le propriétaire à exécuter des travaux et d’indemniser le trouble de jouissance qu’il subissait.

Le bailleur contestait la non-conformité de son logement et demandait au tribunal de condamner le locataire à lui payer les arriérés de loyers incluant le montant de l'allocation de logement, gardé par l'organisme payeur. Après avoir estimé que le logement répondait aux critères de décence, les juges du fond lui donnèrent raison.

Le locataire forma alors un pourvoi en cassation faisant valoir qu’il n’était pas tenu du montant des allocations retenues par la CAF, ce que confirma la haute juridiction invitant ainsi le bailleur à saisir la justice administrative pour solliciter le versement des allocations conservées par l’organisme payeur.

Lire l'arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2023

29/01/2024
Parcoursup et les métiers du notariat, formulation des vœux jusqu'au 14 mars 2024
Découvrez comment accéder aux métiers du notariat et formulez vos vœux en ligne jusqu'au 14 mars 2024.
26/01/2024
Un logement décent, une valeur constitutionnelle
Dans une décision du 21 décembre dernier, le Conseil d’Etat a rejeté la demande d’organismes de défense des propriétaires tendant à contester le critère de performance énergétique pour définir un logement décent.

Au cours de l’affaire jugée par les Hauts magistrats, l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) et l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) avaient demandé au Conseil d’Etat d’interroger le Conseil constitutionnel sur la conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par plusieurs dispositions législatives renforçant l’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent au locataire, l’occupant à titre de résidence principale. A défaut, celui-ci pouvait obtenir du juge qu’il condamne le propriétaire à l’exécution de travaux voire qu’il ordonne une réduction du montant du loyer ou encore une suspension de son paiement.

Les organismes de défense des propriétaires estimaient que la réglementation portait atteinte au droit de propriété protégé par la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen. Ils faisaient valoir que cette atteinte n’était légale que si elle répondait à un objectif d’intérêt général et qu’elle était proportionnée à ce dernier.

Le Conseil d’Etat a rejeté leur demande en rappelant tout d’abord que l’obligation de délivrer un logement décent répond à un objectif de valeur constitutionnelle, comme l’a reconnu le Conseil Constitutionnel dans une décision du 7 décembre 2000. Il en va de même pour le critère supplémentaire de décence, ajouté par la réglementation relative à la transition énergétique. Il répond aussi à un objectif de valeur constitutionnelle. Il précise ensuite qu’il existe des dérogations à l’obligation de délivrer un logement décent en matière de performance énergétique.

Il en conclu que « les limitations apportées à l'exercice du droit de propriété par les dispositions contestées trouvent leur justification dans la poursuite d'objectifs à valeur constitutionnelle et n'apparaissent pas, eu égard à leur portée et aux modalités de leur mise en œuvre, disproportionnées au regard des objectifs poursuivis. »

Consulter la décision du Conseil d'Etat

 

19/01/2024
Indice des loyers - maintien du plafonnement
L’indice de référence des loyers (IRL) s’établit à 142,06 au quatrième trimestre 2023. Il a été publié par l’Insee le 12 janvier dernier.

Conformément à la loi du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs, la progression de l’IRL demeure limitée à 3,5 %.

Par dérogation, elle ne peut excéder 2,5 % dans les collectivités d’Outre-mer où l’IRL se situe à 139,32 et 2,0 % en Corse où l’indice est fixé à 137,97.

Sans la mesure de plafonnement instaurée par la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, l’IRL s’établirait à 147,17 au quatrième trimestre 2023, soit une hausse de 5,00 % sur un an.

Pour rappel, la revalorisation du loyer ne peut s’appliquer que si elle a été prévue au contrat. En l’absence de clause de révision, le bail se poursuit aux conditions initiales.

Le prochain indice sera communiqué le 12 avril 2024.

En savoir plus sur le calcul de l'IRL par l'Insee.

17/01/2024
Le prêt à taux zéro (PTZ) est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027
Le prêt à taux zéro permet aux ménages à revenus modestes et intermédiaires de devenir propriétaires de leur résidence principale.
15/01/2024
Retour à la normale pour le calcul du taux d'usure
La banque de France revient à un calcul trimestriel de ce taux maximal, au-delà duquel une banque n’a pas le droit de prêter de l'argent pour un projet immobilier.

Pour rappel, le taux d’usure est fixé par la banque de France dans le but de protéger les emprunteurs d'éventuels abus de la part des établissements de crédit.

Le taux d’usure avait été temporairement actualisé tous les mois (entre le 1er février et le 1er décembre 2023) afin de tenir compte du contexte inflationniste. Pour réduire la hausse des prix, la banque centrale européenne avait en effet augmenté ses taux directeurs contraignant les banques commerciales à payer plus cher leur refinancement et à répercuter ce coût sur les taux qu’elles pratiquaient sur le marché. Nombre d’emprunteurs n’avaient pu alors voir aboutir leur demande de crédit.

Dans un communiqué de presse, la banque de France a fait savoir que cette mensualisation exceptionnelle n’avait plus lieu d’être. « La stabilisation des taux directeurs de l’Eurosystème, celle du taux du LVA à 3 % et la baisse récente des taux longs justifient le retour à la fixation trimestrielle du taux d’usure. »

Les nouveaux taux d’usure ont été publiés vendredi 29 décembre au Journal officiel. Pour les prêts immobiliers sur 20 ans et plus, le taux est fixé à 6,29 %.

Accéder à l'avis concernant le taux d'usure publié au JO

Lire le communiqué de presse de la banque de France

11/01/2024
Découvrez le nouveau numéro de Conseils des notaires !
Pour bien commencer l'année 2024, découvrez le nouveau numéro de Conseils des notaires. Nouveautés fiscales, évolution du marché immobilier, stratégies patrimoniales... N'attendez plus pour vous informer et donner vie à vos projets dans les meilleures conditions.

Au sommaire de ce nouveau numéro, découvrez notre dossier : « Patrimoine & Fiscalité : les bonnes et les mauvaises surprises de 2024 ! »

> Prêt à taux zéro / Hausse des plafonds de revenus, exclusion des maisons neuves

> Épargne / Création d’un Plan d’épargne avenir climat (PEAC) pour les jeunes

> Location meublée / Une fiscalité moins avantageuse

> Impôt / Modification du crédit d’impôt autonomie…

> Un marché immobilier et des taux de crédit en voie de stabilisation

> Bilan patrimonial / Les 6 questions à se poser

> Cas pratiques…

Mais aussi :

• Immobilier / Loyer et charges, les droits du propriétaire / Usufruit et nue-propriété, mode d’emploi / Où investir avec 300 000 € ?

• Optimisez vos dépenses / Changez de fournisseur d’énergie

• 10 fiches thématiques / La liquidation du régime matrimonial, le pacte d’associés, etc.

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05/01/2024
Le DPE collectif devient obligatoire
A compter du 1er janvier 2024, les copropriétés de plus de 200 lots ainsi que les immeubles en monopropriété sont tenus de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) du bâtiment.

Cette obligation sera progressivement étendue aux copropriétés de moindre taille. Au 1er janvier 2025, pour les copropriétés comptant de 50 à 200 lots et au 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots (au 1er janvier 2028 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte).

Comme pour le diagnostic individuel, ce DPE classe l’immeuble de A à G selon sa performance énergétique.

Le document comprend une description du bâtiment (état de l’isolation, de la ventilation, des systèmes de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, d'éclairage, des équipements, etc.), sa consommation énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre, sans oublier des recommandations et préconisations de travaux destinés à améliorer la situation de l'immeuble.

Ce DPE doit être renouvelé tous les 10 ans, sauf si un diagnostic précédent a été effectué après le 1er juillet 2021.

Notez enfin que lors de la réalisation du DPE collectif, le diagnostiqueur a la possibilité d’établir, sous certaines conditions, les DPE individuels des logements, sans visiter l’ensemble de ces derniers.

Pour en savoir plus, cliquez ici

 

28/12/2023
Faciliter la transformation de bureaux en logements / Une solution pour enrayer la crise ?
Une proposition de loi a été déposée en ce sens le 15 décembre dernier à l’Assemblée nationale. Elle sera débattue en début d’année.

L’augmentation du taux de vacance des bureaux et le développement du télétravail plaident pour la conversion de ces derniers. Les députés, auteurs de la proposition, y voient une opportunité dont il faut se saisir « pour répondre aux enjeux actuels du logement. »

Le texte prévoit 5 mesures destinées à faciliter la réversibilité des bâtiments :

1. possibilité de déroger sous certaines conditions au plan local d’urbanisme dans les zones où celui-ci n’autorise pas la destination « habitation » ;

2. permettre aux communes d’imposer une taxe d’aménagement même lorsque la transformation de bureaux en logements n’entraîne pas une augmentation de surface, afin de compenser des coûts liés à la nécessité de créer des équipements collectifs pour les nouveaux habitants (crèche, etc.) ;

3. instaurer un permis de construire « réversible » pour faciliter la transformation de locaux commerciaux en logements, mesure inspirée par le permis à double état créé par la loi du 26 mars 2018 sur les Jeux Olympiques de Paris de 2024 ;

4. autoriser les CROUS (Centres Régionaux des Œuvres Universitaires et Scolaires) à recourir à la conception‑réalisation pour la création de logements étudiants, comme cela est le cas pour les organismes d’HLM (habitation à loyer modéré) qui ne sont plus tenus de dissocier la mission de maîtrise d’œuvre de celle de l’entrepreneur pour la construction de certains immeubles ;

5. assouplir les règles de vote en copropriété pour faciliter le changement d’usage des parties privatives.

Pour les députés, la proposition a l’avantage de répondre aux défis actuels : lutter contre la vacance des locaux, favoriser la création de logements, respecter les objectifs de transition énergétique et de mixité sociale. 

Accéder au dossier législatif

 

19/12/2023
Le marché immobilier national se rétracte
Selon les notaires de France, le volume des ventes dans l’ancien a rejoint le niveau atteint en 2017, entraînant la première baisse de prix depuis 2015.

Le bilan immobilier de l’année et les premières tendances pour 2024 ont été publiés sur le site des notaires de France le 11 décembre dernier.

A fin septembre 2023, 928 000 transactions ont été passées au cours des 12 derniers mois, contre 1,13 million en 2022 pour la même période

L’indice de prix des appartements enregistre un repli de 2 %, celui des maisons de 1,6 %, en France métropolitaine.

Une tendance baissière qui devrait se poursuivre. Ainsi, si le recul des prix est pour l’heure plus marqué en Ile-de-France qu’en province où les prix se stabilisent, les notaires s’attendent à un affaissement général.

Consulter les statistiques immobilières des notaires de France

15/12/2023
La valeur verte des logements en 2022 et tendances 2023
Forte augmentation de la part des ventes de logements les plus énergivores (étiquettes énergie F et G) en 2022 et les premiers début 2023.
11/12/2023
Le logement en 2023 : bilan de l'année immobilière
Les Notaires de France dévoilent le bilan immobilier de l'année 2023
04/12/2023
Logement, tout savoir sur le DPE (Diagnostic de Performance Energétique)
Réformé depuis 2021, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) connaît de nouvelles règles